林中:房企追求高质量发展 所面临的最大风险是不确定性

  原标题:聚焦博鳌论坛 | 林中:房企追求高质量发展,所面临的最大风险是“不确定性”

  本报记者   李贝贝   上海报道

  “地产行业从2018年开始进入了平稳增长期,在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展,挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多。”

  但旭辉控股董事局主席林中仍然认为,未来20年,房地产行业仍有很多机会。他表示:“未来20年中国房地产行业还是非常好的,我们要在平稳增长的、精细化的时代找到一个新的、有质量的增长模式,这种增长方式跟过去可能都不一样,这个行业会有很多的规则会改变。”

  新周期下市场将“稳”字当头

  今年上半年,全国房地产开发投资同比增长1.9%,商品房销售额同比降幅收窄至5.6%,房地产是从疫情中恢复最快的行业之一,堪称中国经济的“稳定器”。但对于下半年的市场走势,业内人士并不乐观。

  8月8日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会在上海闭幕。在“中国地产六方会谈”环节,谈到楼市下半场,旭辉控股董事局主席林中表示,接下来的市场会长期以“稳”字当头,“稳价保量”是政府制定调控政策的出发点。“总的来看,我认为今年稳地价、稳房价、稳预期是主流。”林中说。

  林中具体分析指出:“第一,我认为中国下半年房地产从总体来看还是应该以平稳为主,量价相对平稳;第二,未来房地产应该会城市分化、结构分化,有的城市热一点,有的城市冷一点,但是都不会出现大起大落;第三,还是要小心下半年需求疲软,疫情对经济的影响一定程度会反映到房地产需求上面来。再加上我们没有采用需求侧的刺激,有可能到第四季度,房地产的供应量比较大而需求疲软,市场的压力较大。”

  “稳”也意味着,房地产高速发展时代已一去不复返。林中认为,地产行业从2018年即进入“平稳增长期”。在这个新周期,要取得超常规、跨越式的发展,挑战、难度和风险远远比房企在高速增长期大很多。“高速增长期,把财务杠杆用到极致,可能一踩油门就冲上去了。”林中说。

  而在平稳增长期中,想要实现逆势增长则比较难。林中认为,这是因为国家要降杠杆、去负债,所以房企要加杠杆就比较难,没有那么多工具和机会。“我们看到这两年业绩能突飞猛进,要么加了财务杠杆,要么放大了合作杠杆。因为投资杠杆要提升未来难度还是比较大的,经营杠杆可以提升,但是不会成倍的提升,能提升(百分之)三四十就已经蛮不错了。” 林中表示。

  做好规模、利润和风险的平衡

  《华夏时报》记者注意到,尽管坦言房企在平稳增长期中逆势而为比较难,但林中也强调,房地产行业总是有很多机会的,他表示:“这个行业非常大,未来20年中国房地产行业还是非常好的”。

  而想要抓住这些机遇,需要在平稳增长、精细化的时代找到一个新的、有质量的增长模式。林中认为,这种增长方式跟过去可能都不一样,因为行业有很多规则会改变。在平稳增长期,林中相信还是有一些企业会成为“黑马”,只是难度和挑战比上一个20年难很多。

  基于上述判断,林中认为未来在平稳增长期中,房企之间更多地会出现一种比较均衡的状态。“你要追赶别人不容易,别人要追赶你也不容易。就像戈壁徒步,大家速度差不多,有些距离要花很长时间,如果增速都一样距离就是永恒的。未来再过20年,我相信这个行业就进入了成熟期,行业格局跟现在家电行业一样稳定。换句话说,如果在这20年中没有把握好机会,便鲜有‘弯道超车’的机会了。”林中说。

  林中建议,在行业的新周期,房企还是要坚持持续、稳定、有质量的增长。

  林中表示:“企业第一个要增长,一句行话就是’不增长就灭亡’,但是增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。房企在增长的时候,用什么样的速度,增长是可持续的、稳定的、有质量的?质量体现在几个方面,第一有财务质量,即有利润的增长,有回款的销售;第二,不会使财务恶化,不会使风险变大,负债率提高,保障安全系数;第三,是产品服务能随着规模变得越来越大,做得越来越好,而不是越来越差。”

  林中直言,想要快速实现规模增长很容易,无非是“利润放低一点,杠杆多一点”。但在规模增长的过程中,做好规模、利润和风险的平衡非常重要,这意味着企业的安全。“比如说负债率要守好,负债率跟你的商业模式有巨大的关系。当然,如果增长速度快、现金流变现能力强、资产的流通性好、回款时间很短,负债率稍微高一点还是安全的。”他说。

  目前,因为资金回笼速度较快,国内房企通常保持70%左右的负债率,这被林中认为是在维持“平衡”。在他看来,一个企业要实现平衡,利润太低不行,因为不会有积累,都在损耗,但适当牺牲部分利润却可以维持这种平衡。“人存地失最终会人地皆得。”林中解释说:“消耗掉资本的时候会发现,有些人为了冲规模宁愿亏损都会卖,其实就是为了所谓的地丢了人,最终会‘人地皆失’。所以就是维持一个平衡,每个企业根据自己不同的阶段,不同的战略,不同的目标去制定各自不同的平衡。”

  与此同时,林中也强调,房企在追求高质量发展中,所面临的最大风险是“不确定性的风险”。“每年都有预料不到的事情。今年春节的时候还没有疫情,我1月15号还跑到武汉开会。所以我觉得未来‘不确定性时代’,需要核心应对的就是‘不确定性风险’,就是保有冗余、留有备手,以不变应万变。”他表示。

 

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责任编辑:何中夫

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